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大发快三规律怎么看

原标题:长沙楼市调控“满岁”:炒房潮消退 限价“紧箍咒”未解

本报记者 许永红长沙报道

2018年6月调控升级过后,长沙楼市降温明显,昔日投机热土开始回归理性。不过,市场调控力度持续加大的背景下,各大房地产项目面临着更多的挑战。

近日,《中国经营报》记者走访长沙市场了解到,由于限价调控政策以及限价地的出让模式,各大楼盘在价格上各自面临不同的销售难题,尤其是一些高价地项目,利润空间更是进一步被压缩,多个楼盘销售人员均表示项目销售价格明显受到了调控政策的影响。

当下,长沙楼市成交行情由大幅下滑转为逐步回升。研究机构分析指出,预计2019年长沙楼市调控将以稳为主,整体市场受政策影响下行趋势不变,回落空间有限。而受访业内人士称,现在长沙楼市炒房投机现象少了很多,而且由于市场收效明显,不排除调控政策出现放松的可能。不过,长沙住建局方面告诉记者,调控政策近期暂无调整安排。

市场限价压顶

记者走访市场了解到,限价调控政策以及“限价地”的出让模式,使得长沙各大楼盘销售价格出现明显分化,而此前的高溢价地块或高价地块,也将面临更多的售价难题。

2017年3月18日,长沙紧跟全国大潮出台调控政策,明确严格执行价格备案制度,销售商品房须到价格主管部门备案。而且,预售审批方面,凡是涨价、未进行价格备案的项目不批准预售。

2017年9月,长沙发布住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则(试行),在“限房价、竞地价”的要求下,将根据住宅销售价格和开发成本,按不高于土地挂牌起始价的150%,综合拟定土地交易最高限价。另外,在2017年12月,长沙市发改委价格调控处明令要求,限价商品住房的平均利润率为6%~8%。

2017年前后,长沙土拍市场热闹非凡,不少地块高溢价出让。2017年2月,长沙新年首场土拍拉开帷幕,华润置地以9.27亿元拿下长沙市雨花区韶山路056地块,折合楼面价约8154元每平方米,溢价率172%。目前,该地块项目为华润翡翠府。

在华润翡翠府销售中心,现场销售人员介绍称,项目的住宅毛坯单价在每平方米1.2万元到1.4万元之间,公寓则是1.4万元到1.5万元。“政府批下来的项目单价在1.5万元到1.6万元左右,我们现在的售价水平相当于是在政府批下来的价格基础上打九折。”

作为热门置业区域,长沙梅溪湖板块楼盘众多。据相关报道,临近地铁口的建发央著所在地块是建发股份在2016年11月以29亿元获得,溢价率180%,楼面价约9241元每平方米,是当年区域地王。

由于区位相对较好以及定位高端,建发央著的毛坯单价在每平方米1.88万元左右,要明显高于同区域的其他楼盘。销售人员称:“这也是政府限价后的价格,如果没有限制,我们项目的单价可能会卖到2.1万元到2.2万元。”

在建发央著不远处的新城金茂梦想玺悦,售价明显较低,销售人员表示:“我们这边的房子带装修,因为项目是限价地块,毛坯限价是1.1万元每平方米,而精装修价格不能超过2500元每平方米,所以政府批下来精装修项目均价大约是1.35万元每平方米左右。”

不过,尽管属于非限价地块,正荣地产旗下梅溪正荣府售价同样受到限价的影响。

2016年4月,正荣地产以11.22亿元获得长沙梅溪湖地块,溢价率45.52%,楼面价约4148元每平方米,这同样也是当年长沙的高价地块。

目前,早已入市销售的梅溪正荣府正在推售洋房产品,销售人员称:“我们的洋房价格比较便宜,单价在每平方米1.4万元到1.5万元之间。我们也只能卖到这样的价格,因为长沙限价,我们这边之前报批的单价是1.7万元到18.万元左右,但批下来只是1.4万元到1.5万元之间。”

对比华润翡翠府和梅溪正荣府的地价和售价,地产经济学家邓浩志告诉记者,售价能否覆盖成本,这个需要具体根据项目实际情况才能知道。“一般情况下,建安成本大概3000元每平方米,但是园林标准、其他配套标准等因素的差距可能会很大。”而对于限价影响以及后续营销策略等问题,上述项目相关企业方面并未对记者作出回应。

6月初,长沙岳麓区推出5宗地块,其中2宗位于梅溪湖板块,都为经营性用地,出让面积达57.99万平方米,5宗地块均限制了售价,这些地块住宅(毛坯)最高销售均价仅为1.1万元每平方米。

调控屡次加码

自2017年初,全国各地开始掀起楼市调控浪潮。在这近一年半的时间,此前楼市火爆的长沙在调控方面开始持续收紧。

2017年3月18日,长沙发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。这个被业内称为“318政策”的文件里,限购范围覆盖最广。同时,暂停对限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房。湖南省外户籍家庭须在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明,限购1套新建商品住房。

据湖南中原战略研究中心分析,长沙2017年前2个月,内五区成交价格逼近9000元每平方米,达到历史新高。供应方面,截至2017年2月底,长沙市内六区新建商品住宅存量480万平方米,去化周期不足3个月。另外,当时开盘即售罄的“抢房”现象在市场依然存在。

2017年5月20日,长沙市发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》,对限购人群的范围做出调整。其中,本市户籍家庭限购2套商品住房(含新建商品住房和二手住房)。在限购区域内无住房的非本市户籍家庭,须在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明。

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