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原标题:回迁小区物业管理痛点待解 “职业经理人”模式受关注

本报记者 吴静 北京报道

“回迁小区的物业管理问题,基本上算是物业管理行业里‘癌症’‘肿瘤’这种级别的了。”在北京市大兴区清源街道枣园尚城回迁社区工作快3年的职业经理人崔丽娜这样说道。

从以往北京市居民社区的治理情况来看,崔丽娜的话并非过分抱怨。回迁小区、老旧小区的物业服务不到位、社区环境差、居民投诉率高等问题一直是政府的心患之一。

《中国经营报》记者了解到,自北京市开展群众关注物业管理突出问题专项治理工作以来,市、区两级房屋行政主管部门加强监管加大巡查。近期,北京市住建委对未按要求开展专项治理工作的37家企业集中曝光。据了解,被曝光的企业和小区多集中在东城、西城这样的老城区,以及部分回迁小区。

回迁小区物业管理的问题集中在哪里?有哪些破解之道?大兴枣园尚城的物业管理案例,或对北京市回迁、老旧小区改造有借鉴意义。

“职业经理人”模式

大兴区清源街道枣园尚城回迁社区,建筑面积24万平方米,2011年投入使用,共有20栋居民楼,居民2154户,大部分为小营村回迁居民。

由于原物业公司服务质量不高,小区配套设施老化,绿地损毁严重,各类举报、投诉时有发生,居民与物业公司矛盾较为突出,2016年度物业费收缴率不足20%,物业服务工作无法正常开展,原物业公司合同到期后退出,小区管理一度处于无序状态。

2017年,由枣园尚城社区党支部牵头,经过调研后,决定试点推行“职业经理人”物业管理模式。

据枣园尚城社区党支部书记刘金红介绍,所谓的“职业经理人”物业管理模式,即职业经理人作为小区物业管家,组建服务团队,业主所缴物业费除按比例支付职业经理人薪酬和服务团队管理费外,剩余部分全都用于小区建设与管理,且资金使用公开透明,职业经理人履职情况由街道负责考核监督,督促提高服务质量。

据了解,这种管理模式以实行社区居民议事制度为前提,由社区居委会组织全体居民投票推选出78名议事会成员,再由这些成员推选出7名议事会代表组成社区居民议事会,围绕监督物业服务和经费开支,定期召开工作例会,并对小区管理重大事项进行表决。

“等于说是小区居民将物业管理相关事宜委托给居民议事会,我们是与议事会签订合同,2017年5月15日正式进驻小区。”职业经理人代表崔星旺表示。

崔星旺所属的公司为鼎大物业顾问(天津)有限公司(以下简称“鼎大物业”),在签订合同时,是由鼎大物业与居民议事会签订,崔星旺等职业经理人作为鼎大物业的员工,经过统一培训、录用、考核后,现负责小区的物业管理工作。

在物业管理方式上,据职业经理人介绍,他们根据业主需求,向社会招聘保安、保洁、维修、绿化等22项专业服务公司,所有外包单位由职业经理人从专业和市场两方面进行审核,为业主选聘质高价低的专业承包单位,并签订合同。

“我们的工资不是由鼎大物业给的,而是来自居民交的物业费和小区的公共收益。”崔丽娜解释道。

回迁小区物业管理痛点

在传统的小区物业管理模式中,居民在购房时自愿与物业公司签订合同,按时缴纳物业费,享受物业公司提供的服务。

但这种模式在回迁小区施行时却不得不面对诸多现实问题。以清源街道枣园尚城回迁社区为例,该小区现有2154户,大部分为小营村回迁居民,之前并未有缴纳物业费的习惯。再加上是回迁安置房,在开始时物业费有部分是由政府承担。“之前这个小区缴纳物业费的人只有百分之十几,村民们有一个思维,就是他们要先看到你服务的东西,才愿意交这个钱。”崔丽娜说道,“但是物业公司收不来钱,他们自然服务得越来越差。”

这种居民与物业公司之间的僵持持续了几年。据刘金红回忆:“之前我们小区的偷盗事件时有发生,电动车根本就不敢往外面停。”在她看来,传统的物业公司服务模式因为收益和支出是在物业公司内部,对外并不透明,居民们始终不能产生信任。“这些村民的习惯还是有什么事情喜欢找居委会。”

故此,在该类小区中产生“职业经理人”这种物业管理模式顺理成章。甚至,考虑到居民的观念习惯,居委会和职业经理人实行的是一体办公。

这种模式中,7位职业经理人所属的公司是鼎大物业,但据崔丽娜解释:“如果不是法人单位的话,议事会敢跟个人签吗?万一我们出了什么事谁来担责任?所以签合同还是要以公司名义去签。”由于职业经理人的个人收入来自居民所交的物业费和社区公共收益,双方在利益上达成一致。“这些居民其实并不太在意我们到底是物业公司的还是什么职业经理人,但他们的确看到这个小区治安和公共服务越来越好了,也更加愿意交物业费了。”据了解,该小区物业费收缴率由前几年的不到20%提升至现在的87%。

开发公共收益

据刘金红介绍,目前小区的物业费标准为1.61元/平方米·年。但公共收益才是小区的收入主要部分。

“如果只靠收的物业费,那是远远不够的,所以我们在主动开发公共收益。现在我们小区的收支是绝对能够平衡的,不能平衡的话,我们自己的工资从哪儿去拿?”崔丽娜说道。

崔丽娜指着原物业办公室介绍道:“比如这个地方,我们打算把一楼改为公共食堂,二楼改为儿童游乐园,一年光租金就有40万元。”

记者在居委会和职业经理人办公室看到的一份《原物业用房进行运营并返还的动议报告》显示,因物业与居委会在社区服务站联合办公,因此原物业用房现作食堂和游乐园使用,装修完成后开始收租金,预计每年40万元,5年收回建设成本,而5年后的收益归全体业主所有。

类似可创造公共收益的地方还有很多,记者看到小区内不少居民楼下设有自动购物机,“这一小片儿地一年的租金1万多元”。崔丽娜介绍,除了购物机外,还有旧物回收机、快递柜、共享洗车店等。“我们在招揽服务商时也是完全市场化的,比如安装宽带这个事情,我们是移动、联通、电信都去找,让他们自己去竞争,让居民去比较。”

“去年我们在公共创收这一块上,常规的有30多万元,其他项目几十万元,大头儿部分还是在地下,比如地下储藏间去年是40多万元收益,地下停车场有100多万元收益。”崔丽娜介绍,“原来地下储藏室和车位都关着,之前物业公司不管,怕出事了担责任。”

据刘金红介绍,小区的职业经理人团队将全部收入和支出情况进行量化公开,所有收支项目进行充分预算和提前报批,每项物业服务支出项目都需经过业主集体审核,包括所有的公共区域收益,全部进行公示,随时接受业主查询和质疑,并动态更替市场同等价格更优质量或同等质量更低价格的供应商。

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