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险资最爱的金地集团盈利能力或续降 销售权益占比逐阶而下 | 公司汇

截至2019年7月12日,金地集团12.81元/股收盘价较52周高点下挫13.27%,其578亿元市值仅为昔日招保万金中万科市值的17.25%、招商蛇口的三分之一,以及保利地产的35.86%

《投资时报》记者 孟楠

作为昔日地产界招保万金“四大天王”之一的金地集团(600383.SH),已连续第11年与行业TOP10无缘。

依据克而瑞研究中心的最新数据,2019年上半年度以操盘金额及操盘面积计,交出“779亿元和385.5万平方米”成绩单的金地集团,仅排在第12名和第25名。

尽管对于一家大型地产公司而言,上半年操盘金额的数据往往要逊色于下半年,但若以克而瑞给出的名单,2019年上半年操盘金额位列第10名的龙湖集团(0960.HK)领先金地集团近10%。这或在某种程度上表明,在同业齐齐发力之下,该公司在2019年重返第一阵营的概率并不大。

作为A股市场险资持股比例最高(前十大股东险资持股比例合计50.26%)的一家上市房企,该公司销售金额行业排名急速下滑正是发生在险资增持最为频繁的2014年,当年的位序亦创下其2001年上市之后的最低——第16位,全年同比6.73%的销售额增幅则低于当年全行业TOP20平均增速近12个百分点。

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而这还只是开始。分红方面并不吝啬的金地集团在险资屏霸前十大股东后,拿地权益金额占比开始逐年萎缩,其中2015年和2016年权益比仅为38.05%和42.11%,2017年尽管小幅回升至47.11%,但在2018年再次下滑至40%。

公开数据显示,销售金额方面,金地集团2015年至2018年分别实现621.2亿元、1006.3亿元、1403.2亿元和1623.5亿元,尽管年均复合增长率仍达37.74%,但其2018年行业排名却重回2014年的历史低位;权益销售金额方面,该公司同期分别实现455.1亿元、704.4亿元、756.3亿元和1136.5亿元,权益占比分别为73.26%、70%、53.9%和70%,而同期中国TOP100房企整体的销售金额权益比最低值为2018年的80%。

“合作开发项目的增加对于缓解房企现金流的效果立竿见影,可问题是过低或起伏不定的权益占比也将直接影响房企的盈利指标。”一位不愿具名的业内人士在接受《投资时报》记者采访时表示。

Wind数据显示,2014年至2018年,金地集团分别实现营收456.36亿元、327.62亿元、555.09亿元、376.62亿元和506.99亿元 ,同比增速分别为31%、-28.21%、69.43%、-32.15%和34.62%;实现归母净利39.97亿元、32亿元、63亿元、68.43亿元和80.98亿元,同比分别增长10.77%、-19.94%、96.87%、8.61%和18.35%。

与2018年利润创新高形成对比的是,其同期营收规模甚至不及2016年,而起伏不定的业绩走势也令该公司成为行业TOP15中唯一一家5年内二度出现营收下滑的上市房企。

对于营收下滑的原因,金地集团对外表示“主要是由于小股操盘、合作项目数量的提升,该类项目的营收并不并表所致。”

告别营收涨跌互现的五年,金地集团2019年一季度延续了去年的业绩增长。数据显示,该公司当季实现营收111.15亿元,同比增长61.23%;归母净利润14.98亿元,同比增长36.84%。但在“规模制胜”的状况下,排名靠前的房地产公司均在提速,而六月间多地出现的拼地竞逐亦反映了某种趋势。

考虑到险资股东利好消息频出,联合信用评级公司维持了金地集团AAA的主体长期信用等级,且评级展望维持“稳定”。不过,评级机构在金地集团债券2019年跟踪评级报告中表示,“联合评级也关注到房地产行业调控政策频繁、在建项目资金需求较大、销售回款率有所下滑以及部分项目去化率较低等因素对金地集团信用水平带来的不利影响。”

对于评级方的担忧,金地集团相关部门向《投资时报》表示,“公司将顺应市场变化确定销售时机,制定和落实销售策略,不断提升项目去化率。同时,随着公司业务规模的不断扩大,在建房地产项目以及在建自持物业项目在未来三年也需要投入较大规模的资金,在确保资金安全的前提下,加强资金流动性管理,通过投融资结合,不断提升资金利用效率。”

值得注意的是,金地集团今年一季度营收和归母净利润并未出现同步增长,其盈利能力存在进一步下滑的可能。其中,该公司当季销售毛利率和净利率分别为36.83%和16.64%,较去年年末分别下滑5.85和7.42个百分点。

对此,金地集团解释称,去年结转项目主要系2016年和2017年销售的市场上行期项目且毛利率水平较高,导致2018年相关财务指标基数较高。而今年行业整体存在住宅销售限价以及土地成本增加的情况,因此获得超高收益项目可能性在降低。

克而瑞数据显示,截至2019年6月末,金地集团半年实现销售额856亿元,同比增长35.68%,行业排名较年末上升1位至第15名。而同期530.7亿元的权益销售金额则令该公司权益比下滑至62%,同类排名则下滑两个名次至第18位。

截至2019年7月12日,作为昔日A股四大地产龙头股招保万金之一,金地集团12.81元/股收盘价较52周高点下挫13.27%,其578亿元市值仅为万科(000002.SZ)市值的17.25%、招商蛇口(001979.SZ)的1/3,以及保利地产(600048.SH)的35.86%。

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